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經濟總量僅為綿陽的6.3% 這個區房價卻直逼綿陽核心區!有沒有泡沫

  這個區經濟總量僅為綿陽的6.3% 房價卻直逼綿陽核心區!有沒有泡沫存在?

  早在去年底,安州區的房價普遍還是5000元左右的時候,就有不少人問我,綿陽城區房價太高,感覺安州區發展潛力巨大,在安州區買房是不是更劃算?

  當時,綿陽城區的房價普遍是8000+—9000+,我說,如果你在安州區工作和生活,自己又是剛需的話,再貴再便宜都要在安州買。如果你在綿陽城區落腳,為圖便宜跑到安州買,確實沒有必要,安州永遠是安州,永遠不可能成為涪城、高新和經開!如果是投資,也許會一時蒙蔽不懂行的吃瓜群眾,但不可能長久,隻要大家一省悟過來回歸理性期,你買的房子就長著一副跌相。

  現在,我仍然保持這個觀點。

  但是有一點必須聲明,安州5000+,綿陽8000+—9000+的時候,這個價差是比較合理的。也就是說,安州的房價與綿陽城區的房價維持在3000左右的差距時,是比較合理的。

  今年以來,綿陽城區房價仍維持在八九千的時候,而且還有點滯銷,安州卻一飛衝天,有個別樓盤都賣到8000+,與綿陽主城區差價不到1000元!

  

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  除了嚴重虛高和非理性的狂熱,別無其他。

  其實,安州樓市已經為房價泡沫付過一次沉重的代價。

  上一輪牛市又逢災後重建,安州小城確實熱鬧了一陣,許多房企在那塊土地上大幹快上,結果落下了一地雞毛。海坷花郡、銀都寶座、洋馬路……常住人口不足10萬人的安州小城,爛尾樓至少有五六個吧?安昌河邊,好幾個不知名的樓盤被圍牆圈住,裏麵的草都長到人多高了!安州的問題樓盤,僵屍樓盤,比綿陽任何一個區都還要多。

  

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  為什麽會這樣?筆者這樣認為:

  其一,安州,轄區人口就38萬,城區實際常住人口就約10萬,能支撐得住多大的堂子來繁榮樓市?

  其二,缺乏產業支撐。綿安一線確實在發展汽車產業,我也曾把安州定位為“車輪上的安州”。但要注意,汽車產業的布局,是在綿陽高新區—安州這一線,試想,這一線的人的消費是往綿陽方向移動,還是往安州移動呢?再說了,綿陽的汽車產業,包括新能源汽車,缺乏大品牌支撐,你能與龍泉驛的大眾、豐田、沃爾沃、一汽、吉利、東風神龍相比?盡管龍泉驛那麽牛,與成都中心城區無論是房價,還是城市配套,都有不少差距,安州房價直逼綿陽,那泡沫可以想象!

  其三,安州的開發企業,以安州本地開發商居多,成規模的房企不多。像樣的品牌房企僅長虹一家。不像綿陽城區品牌房企雲集,一旦樓市有變,不給安州落下一大堆的爛尾樓才怪!

  當然,我不是說安州不好。安州,一個農業小縣,正在向工業大縣和旅遊強縣邁進,撤縣建區後,綿安同城化發展加速,加之受綿陽高新區輻射,同時又是科技城集中發展區的主戰場之一,最近又市委市政府又把安州納入綿陽的“一核兩翼”中的“一核”來發展,所以,安州的開發商就以此大肆炒作,吸引了大批的購房者,房價嘛,無疑就拔節似的直往上躥。

  當然,在商言商,誰不想自己的產品好銷又賣個好價錢呢?換作你我,也會這麽做。窝窝影院不能指責安州的開發商麵慈心黑,是購房者自己不夠理性。

  那窝窝影院又來以理性的眼光看待安州。

  窝窝影院說到一個地方潛力大,發展快,並不是就可以一夜之間寒鴉變鳳凰了。而隻是它能發展好,但與“標杆”的差距還很大,需要超常發展,百倍努力。比如貴州,這幾年的成績聞名全國,但貴州全省的經濟總量也就6000億+,仍然不及東部的一個像樣的地級市。

  

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  來源於安州區政務網

  安州呢?2016年實現GDP117.95億元,2017年為132.05億元,2018年的目標是150億元。無論是總量和增量都居全市區縣第五,排在涪城、江油、遊仙和三台後麵,而且GDP在綿陽的占比僅為6.3%,而房價炒到超越三台、江油,緊追綿陽主城區,顯然水分不少。

  安州建區後比建區前是快了,但比起老牌的涪城、江油和遊仙還有不小的距離。從樓市來講,涪城是綿陽永遠的核心,經開、高新、園藝、遊仙片區是綿陽的核心層。江油離綿陽比安州遠不了多少,但自成體係,城市配套比安州完善得多;三台塊頭大,人口多,樓市會持續保持供需兩旺。所以,上述區域的樓市都比安州區的生命力要強大得多。

  最關鍵的是,綿安同城化,雖然在發展進行中。但並不代表已經真正實現同城化了,這個過程還非常漫長。綿陽城市最早擴張的區域是高新區,高新區自1992年成立,迄今已26年!目前與綿陽核心區無縫鏈接也就到了永興,而永興給人的郊區感覺、城鄉結合地帶的感覺仍然十分明顯,算一算,安州區距離永興還有多遠,與永興無縫鏈接還需多少年?恐怕不低於50年吧?

  即便是50年後與綿陽融為一體了,安州仍然是安州,就像溫江之於成都,番禺之於廣州一樣,仍然不是一回事兒。就拿安州的地理位置來說,50年後,仍然處在綿陽的五環以外(普明橋麵處在綿陽西二環,依次類推,師院在西三環,界牌在西四環,安州城區已經在西五環以外),中國沒有哪座城市,五環外的房價能與一環沿線相比?城市資源配製就不一個檔次的事兒,你看遊仙與涪城,僅一橋之隔,差距都那麽明顯,更何況中間隔了幾十公裏、四個環的安州?!

  

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  如果安州的房價追平了綿陽一環外,我隻能說,購房者吃了50年發展空間的虧。就目前而言,如果承認綿陽城區的房價是合理的,以此作參照物,安州的房價每平米至少有兩三千元的泡沫!


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